GFA extrinsèque — vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Obligatoire pour tout programme de logements vendu en VEFA dans le secteur protégé. Obtenez votre attestation de GFA à annexer à l'acte de vente, garantissant à vos acquéreurs l'achèvement de l'immeuble même en cas de défaillance.
En bref
Obligatoire depuis 2015
Seule la GFA extrinsèque est admise dans le secteur protégé (fin de la garantie intrinsèque).
Bénéficiaire : l'acquéreur
Garantie annexée à l'acte de vente, à peine de nullité (art. L261-11).
Achèvement garanti
Un tiers garant finance la fin des travaux en cas de défaillance du promoteur.
La Garantie Financière d'Achèvement (GFA) est une garantie extrinsèque par laquelle un tiers garant (banque, société de financement, assureur ou société de caution mutuelle agréé) s'engage, en cas de défaillance financière du promoteur, à fournir les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Elle sécurise l'acquéreur en VEFA : son logement sera achevé, ou à défaut, les sommes versées lui seront remboursées. Elle est régie par les articles L261-10-1, L261-11 et R261-17 à R261-24 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Tout promoteur ou vendeur (souvent une SCCV) d'un programme de logements en VEFA dans le secteur protégé (usage d'habitation ou mixte). Il doit justifier de la garantie avant la signature de l'acte authentique.
Justifier d'une garantie d'achèvement ou de remboursement délivrée par un établissement habilité. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque a disparu : seule la GFA extrinsèque est admise.
La garantie prend fin à l'achèvement de l'immeuble (art. R261-24), constaté par un homme de l'art ou par les parties. Une attestation d'achèvement déclenche la mainlevée.
Le vendeur choisit l'une des deux formes. En VEFA de logement, la garantie d'achèvement est très largement dominante car elle assure la livraison effective du bien à l'acquéreur.
Le garant assure que l'immeuble sera terminé. En cas de défaillance du promoteur, il finance l'achèvement (ouverture de crédit ou cautionnement — art. R261-21). L'acquéreur conserve son logement.
Forme très majoritaire en VEFA de logement
Le garant rembourse les sommes versées si l'immeuble n'est pas achevé (convention de cautionnement — art. R261-22). Le contrat est résolu et l'acquéreur récupère ses fonds, mais perd le logement.
Alternative, plus rare
Les appels de fonds en VEFA sont plafonnés par la loi selon l'avancement des travaux. La GFA garantit que, quel que soit le stade atteint, l'immeuble sera achevé.
| Étape d'avancement | % maximum cumulé du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (bâtiment couvert) | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Mise à disposition / livraison (solde) | 5 % |
Plafonds cumulatifs et impératifs de l'article R261-14 du CCH. Le solde de 5 % peut être consigné en cas de réserves à la livraison.
Bilan de l'opération, permis, pré-commercialisation, fonds propres et financement bancaire.
Le garant évalue la solidité du montage et de votre société, puis vous transmet ses conditions.
L'attestation de GFA est délivrée et annexée à l'acte de vente, prête pour la commercialisation.
Oui, pour tout logement neuf (usage d'habitation ou mixte) vendu en VEFA dans le secteur protégé. Depuis le 1er janvier 2015, seule la garantie extrinsèque est admise ; l'attestation est annexée à l'acte de vente à peine de nullité (art. L261-10-1 et L261-11 du CCH).
La garantie d'achèvement finance la fin des travaux pour que l'acquéreur reçoive son logement. La garantie de remboursement rembourse les sommes versées si le bien n'est pas achevé, mais l'acquéreur perd le logement. En VEFA de logement, la garantie d'achèvement est très majoritaire.
C'est le promoteur/vendeur qui souscrit et supporte le coût de la GFA. L'acquéreur en est le bénéficiaire gratuit ; le coût est intégré au bilan de l'opération.
La défaillance financière du promoteur (liquidation, chantier bloqué faute de financement). Le garant finance alors l'achèvement. La GFA ne couvre ni les malfaçons ni les simples retards, qui relèvent des garanties de parfait achèvement, biennale, décennale et dommages-ouvrage.
C'était une garantie adossée aux seules ressources du programme (avancement et pré-ventes). Jugée trop fragile, elle a été supprimée par l'ordonnance du 3 octobre 2013, avec effet au 1er janvier 2015. Seule la garantie extrinsèque d'un tiers subsiste.
À l'achèvement de l'immeuble (art. R261-24), constaté par un homme de l'art ou par les parties, avec attestation d'achèvement. L'immeuble est « réputé achevé » lorsque les ouvrages et équipements indispensables à son usage sont réalisés (art. R261-1).
Les appels de fonds sont plafonnés (art. R261-14) : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, et 5 % à la livraison. La GFA sécurise l'achèvement quel que soit le stade atteint.
Souscrivez votre garantie financière d'achèvement en ligne et obtenez l'attestation à annexer à vos actes de vente.
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